Ризики споживача при купівлі квартири у будівельних кооперативів. Ви повинні про це знати!

2017-08-15

Часто клієнти просять проконсультувати та порадити чи можна купувати квартиру в новобудовах за договором про оплату пайових внесків з житлово – будівельним кооперативом. 

Одразу хочеться сказати – не рекомендую. Однак, оскільки на ринку нерухомості, більшість компаній забудовників використовують різні схеми продажу квартир, які не зовсім відповідають букві закону, і в кінцевому результаті, - громадянин отримує бажану квартиру за прийнятною ціною та отримує право власності на таку квартиру – поспішати з однозначною відповіддю - не варто. В більшості випадків покупцю квартир не має значення, яку схему продажу квадратних метрів використовує компанія забудовник, основне для нього – отримати у власність квартиру та мати можливість нею користуватись, розпоряджатись. Але на етапі укладення договору та сплати коштів чи їх частини за квартиру – покупець хоче бути захищений законом та мати гарантію, що взамін отримає житло. Тут виникає одна проблема – гарантії такої насправді немає і про всі ризики за укладеним договором покупець повинен знати передчасно та розуміти їх наслідки. А вже чи віддавати йому свої кошти та чи вартують ті ризики обумовлених коштів – вирішувати покупцю самому.

ЖБК – це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на підставі їхніх майнових внесків для участі в будівництві, або реконструкції житлового будинку (будинків) і подальшої його (їх) експлуатації. 

Правовий статус ЖБК визначаються Цивільним кодексом та ЗУ «Про кооперацію».

За договором про сплату пайових внесків в ЖБК - покупцю квартири пропонується стати асоційованим членом ЖБК, сплатити вступний внесок, сплатити пайові внески (що становлять вартість квадратних метрів бажаної квартири), а кооператив зобов’язується організувати будівництво будинку та здати його в експлуатацію, передати квартиру асоційованому члену кооперативу.

Ризик 1:

Асоційований член  кооперативу  -  фізична чи юридична особа, яка внесла пайовий внесок і користується правом дорадчого голосу в кооперативі. Таким чином покупець квартири фактично відсторонений від управлінських рішень ЖБК, оскільки має лише право дорадчого голосу і не впливає на ухвалення будь – яких рішень, пов’язаних з реалізацією майна кооперативу. Збори членів кооперативу, що мають право голосу можуть без відома і згоди асоційованого члена кооперативу ухвалити рішення про передачу майна третім особам; передати майно в іпотеку, тощо. А майно ЖБК, нагадую, складається з пайових внесків – це Ваші кошти в тому числі!

Пайовий фонд - майно кооперативу,  що формується  за  рахунок паїв  (у  тому  числі  додаткових)  членів  та асоційованих членів кооперативу.

Кооператив відповідає  за своїми зобов'язаннями всім належним йому  майном.

Відтак, Вам залишається надіятись та вірити, що все буде гаразд з майном кооперативу і кошти будуть затрачені саме на будівництво Вашої квартири, а не для задоволення інших потреб кооперативу чи окремих його членів.

Ризик 2:

Згідно ЗУ «Про кооперацію» - кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів; володіння, користування та розпорядження  майном  кооперативу здійснюють   органи   управління   кооперативу  відповідно  до  їх компетенції, визначеної статутом кооперативу; член житлово-будівельного має право володіння,  користування,  а за згодою  кооперативу - і розпоряджання квартирою, якщо він не викупив це майно; у разі викупу квартири -  член  житлово-будівельного кооперативу стає власником цього майна. Право власності  на  таке  майно  у  члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Тобто, право власності на квартиру у покупця за вказаним законом виникає лише у випадку викупу свого житла, за які фактично він попередньо вже сплатив пайовий внесок. На практиці, щоб обійти цю норму закону – кооператив та покупець квартири після здачі будинку в експлуатацію укладають ще один договір – договір міни паю, за яким член кооперативу передає кооперативу вартість паю, а кооператив – квартиру.

Відтак право на отримання квартири у власність покупця виникає не з моменту сплати пайового внеску чи здачі будинку в експлуатацію, а з моменту викупу квартири в ЖБК або за згодою ЖБК – обміну паю на квартиру в майбутньому. Сплата паю не вважається викупом квартири.

Ризик 3:

Якщо ЖБК і покупець після здачі будинку в експлуатацію уклали договір міни, то вважається, що покупець отримав квартиру безоплатно. Відповідно у покупця виникає обов’язок сплатити податок з доходів фізичних осіб, оскільки повна вартість квартири є доходом покупця. А це додаткові витрати для покупця в майбутньому, які він не планував.

Ризик 4:

Додатком до договору про оплату пайових внесків є переважно відомості про технічні характеристики приміщення чи акт вибору приміщення. В цьому документі зазначається орієнтовна площа квартири, поверх, тощо. Однак треба розуміти, що це лише «бронювання» квадратних метрів на тому чи іншому поверсі майбутнього будинку і не більше. Облік «заброньованих» квартир ЖБК веде самостійно, тому часто трапляється що одну і ту саму квартиру в кінцевому результаті купили декілька покупців. Це вже залежить від сумлінності роботи керівництва ЖБК та сили бажання отримати побільше коштів.

Ризик 5:

Всім відомо, що в Україні часто при будівництві будинків трапляються випадки розкрадання будівельних матеріалів, коштів, тощо. У такому випадку або через елементарні кошторисні прорахунки ЖБК як самостійна юридична особа залучає кредитні установи для фінансування спорудження будинку. Оскільки ЖБК несе відповідальність за свої боргові зобов’язання всім своїм майном, - банк може звернути стягнення на об’єкт будівництва незалежно від того, що будинок споруджений частково за кошти пайовиків. Адже сплата паю не дає право покупцю на отримання нерухомого майна, в даному випадку квадратних метрів в будинку. А чи отримував ЖБК кредит чи отримає в процесі будівництва – Ви можете про це і не знати.

Ризик 6:

Згідно ЗУ «Про інвестиційну діяльність» - інвестування та фінансування будівництва  об'єктів  житлового будівництва  з  використанням  недержавних  коштів,  залучених від фізичних та юридичних  осіб,  у  тому  числі  в  управління,  може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю,  інститути спільного інвестування, а також шляхом    емісії   цільових   облігацій   підприємств,   виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта)   житлового   будівництва.   Інші   способи  фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Якби ми з Вами чи забудовник не викручував ці договора та схеми залучення коштів на будівництво будинку, - юридична суть залишається одна – покупець являється інвестором будівництва будинку і своєї квартири в першу чергу. А тому, всі ці договора – є нічим іншим як інвестиційні договора. Іншими словами, забудовник та покупець квартири формально укладають одну угоду, а насправді мають на меті та поставлену ціль – іншу. В юридичній практиці такі угоди називаються мнимими. Самі по собі мнимі угоди не є незаконними і при вирішенні спору в суді – суд буде розглядати такий договір швидше як інвестиційний. До такого договору повинні бути застосовані норми ЗУ «Про інвестиційну діяльність». Як наслідок – законом про інвестиційну діяльність заборонено забудовникам залучати кошти фізичних осіб без фонду фінансування будівництва, фонду операцій з нерухомістю та в інший спосіб передбачений цим законом, а тому – за позовом зацікавленої особи, (в тому числі і самого ЖБК) суд може визнати такий договір недійсним, оскільки він прямо заборонений законом. 

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення — відшкодувати вартість того, що одержано. Часто вживають термін «двостороння реституція», який підкреслює те, що обидві сторони повертають одержане ними за недійсним правочином одна одній.

Звичайно, наслідки недійсності договору, а саме повернення коштів (сплаченого паю) – не може не тішити. Але реальне отримання коштів вкладником (пайовиком) - це вже зовсім інша історія…..

Отже, ризики є і вище перелічений перелік не є вичерпним.

Договір про пайову участь у будівництві цивільним законодавством України не передбачено, а тому дуже часто в таких договорах сторони посилаються на ст. 6 та ст. 627 ЦК України - сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає його загальним засадам, та сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору з урахуванням вимог діючого законодавства. Крім того, відповідно до ч. 1. ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто цивільне законодавство дозволяє існування зазначених договорів, оскільки немає прямої заборони на їх укладання, а визнання договору недійсним можливе лише щодо існуючого, цілком індивідуального договору.

Важливо! Незаконність механізмів по залученню коштів від громадян не перешкоджає замовнику будівництва здати будинок в експлуатацію, а відповідно не є перешкодою для оформлення права власності на квартиру у покупця. Недоліком таких механізмів для покупців квартир – відсутність гарантії отримання фактично купленої квартири. Про недоліки для держави говорити не будемо, є для цього компетентні органи та установи, які повинні слідкувати за ринком нерухомості та вказаними механізмами.

Якщо замовник будівництва (забудовник) має всі необхідні документи на право власності чи право оренди земельної ділянки; проект будівництва з позитивним висновком експертної організації; погоджені містобудівні обмеження видані органом місцевого самоврядування; дозвіл чи декларацію на початок будівельних робіт; ліцензію, тощо – шанси отримати квартиру у власність в обмін на сплачені кошти, навіть у формі пайових внесків – збільшуються.

Отож, перед тим як укладати договір – перевірте всі наявні в другої сторони дозвільні документи; порадьтеся з юристом, якщо не знаєте самі, які це мають бути документи; контролюйте процес будівництва; в соціальних мережах створюйте групи чи об’єднання пайовиків (покупців) таких квартир у даного забудовника та постійно здійснюйте контроль за діяльністю кооперативу, процесом будівництва та продажем квартир згідно будівельного плану квартир.

*Стаття підготовлена на основі законодавства України діючого станом на 03.02.2016р.  - http://innabudna.lviv.ua (Будна Інна Василівна)

Зв'язатися з менеджером
Наш менеджер зв’яжеться з Вами протягом 15 хв